30.9.1992

Toimitus

Oy Vehnä Ab on rakennuslain 54 §:n nojalla 1.9.1987 hakenut lunastustoimitusta saadakseen lunastaa Raision kaupungin IX kaupunginosan korttelin 901 tonttiin nro 1 kuuluvat osat tiloista Rautatiealue RN:o 1:3 ja Rautatiealue RN:o 3:8 Tahvion ja Kalkkilan kylässä Raision kaupungissa.

Lunastustoimikunta on todennut, että hakemus koski tonttia nro 1. Tontille oli vahvistettu asemakaava 14.10.1981 ja tonttijako 12.12.1983. Asemakaavaa oli muutettu 10.7.1987 sekä vastaavasti tonttijakoa 2.11.1987. Tontinmittaus oli suoritettu 18.12.1987. Uuden tonttijaon mukaan lunastettavat tontinosat kuuluivat edellä mainituissa kaupunginosassa ja korttelissa olevaan tonttiin nro 2, jonka kokonaispinta-ala oli 237 489 neliömetriä. Lunastuksen kohteena oli Valtionrautateitten tontista omistama 21 874 neliömetrin suuruinen alue, josta kuului pakkolunastusyksikköön Rautatiealue RN:o 1:3 Kalkkilan kylässä 21.286 neliömetriä ja Rautatiealue RN:o 3:8 Tahvion kylässä 588 neliömetriä. Loppuosa tontista kuului Raision Tehtaat Oy Ab:lle, joksi Oy Vehnä Ab, osan tontin nro 2 alueesta omistanut Oy Kasviöljy-Växtolje Ab ja Raision Tehtaat Oy olivat sulautuneet.

Valtionrautatiet on myöntänyt, että Raision Tehtaat Oy Ab omisti arvokkaimman osan tontista, ja hyväksynyt yhtiön lunastusvaatimuksen.

Korvauskysymyksiä käsiteltäessä Valtionrautatiet on todennut, että Valtionrautatiet oli vuokrannut lunastettavista tontinosista 8.9.1954 Oy Kasviöljy-Växtolja Ab:lle 6 900 neliömetrin alueen sekä Oy Vehnä Ab:lle 17.4.1963 6 100 neliömetrin ja 28.5.1970 noin 8 750 neliömetrin alueen. Vuokrasopimukset koskivat lunastettavia tontinosia kokonaisuudessaan. Vuosivuokra oli nyt 3,15 markkaa neliömetriltä. Pääomittamalla sanotun vuosivuokran kuuden prosentin korkokannan mukaan Valtionrautatiet on tuottoarvomenetelmää soveltaen vaatinut korvausta lunastettavasta alueesta 52,50 markkaa neliömetriltä eli yhteensä 1 148 385 markkaa.

Raision Tehtaat Oy Ab on kiistänyt tuottoarvoon perustuvan vaatimuksen paikkakunnan hintatasoon nähden kohtuuttomana ja tarjonnut korvauksen määräksi 29,70 markkaa neliömetriltä eli yhteensä 650 000 markkaa.

Kaupungingeodeetti on lausunut, ettei Raision kaupunki myynyt teollisuustontteja, vaan vuokrasi niitä. Yksityisten välisiä teollisuustonttien kauppoja ei hänen tietämänsä mukaan ollut Raisiossa juuri tehty. Raision kaupungin ja Oy Vehnä Ab:n välisessä kaupassa 22.2.1985, jossa kauppahinta oli ollut 53 markkaa neliömetriltä, oli kummankin osapuolen ilmoituksen mukaan ollut kysymys laajemmasta järjestelystä, joten mainittu kauppahinta ei siten antanut oikeaa kuvaa hinnasta.

Toimitusinsinööri on tehnyt seuraavat tutkimukset lunastuskorvauksen määrittämiseksi:

1. Lunastuksen kohde

Lunastettava teollisuustontin osa sijaitsi Raision tehtaitten välittömässä läheisyydessä Raisiontien varrella noin kahden kilometrin etäisyydellä Raision keskustasta. Asemakaava tontille oli vahvistettu 10.7.1987. Tontin pinta-alasta puolet voitiin rakentaa (e=0,5).

2. Hintatutkimukset

2.1. Yleistä

Teollisuustonttien hinnoittelua vaikeuttivat monet tekijät. Kunnat hoitivat suurimman osan teollisuustonttien myynneistä ja vuokrauksista ja, kun kunnat halusivat tukea teollisuustoimintaa, tonttien myynti- ja vuokrausehdot olivat varsin kirjavat eri kunnissa. Tämä kävi hyvin ilmi Raision Tehtaat Oy Ab:n lausuntoonsa liittämästä Raision kaupungin elinkeinoasiamiehen selvityksestä. Kunnallistekniikan kustannukset muodostivat huomattavan osan tonttikustannuksista ja oli vaikea sanoa, mitä vapaissa kaupoissa niistä oli sovittu. Tontin sijainnin merkitys oli erilainen eri teollisuudenaloille.

2.2. Aikaisemmat hintatutkimukset

Teollisuustonttien yleisistä hintatutkimuksista voitiin todeta VTT:n tekemä hintatutkimus vuosina 1967-1972 maksetuista teollisuustonttien hinnoista 20 paikkakunnalla. Teollisuustontin hinta riippui tutkimuksen mukaan tontin sijainnista ja tonttikohtaisista tekijöistä. Samaan tulokseen oli tultu eräässä vuonna 1980 tehdyssä kiinteistöjen arviointia koskevassa tutkimuksessa.

2.3. Maanmittaustoimituksissa päätetyt hinnat

Lunastustoimituksessa nro 106410, jossa oli lunastettu Oy Kasviöljy-Växtolje Ab:lle teollisuustontin osa nyt lunastettavan kohteen läheisyydessä, teollisuustontin hinnaksi oli katsottu 30 markkaa neliömetriltä, mikä elinkustannusindeksillä korjattuna teki noin 42 markkaa neliömetriltä. Toimitus oli suoritettu vuonna 1981 ja tontin pinta-ala oli seitsemän hehtaaria.

Yleistietoimituksessa nro 111334, joka koski RaisionPiikkiön kantatietä Mahittulan ja Haunisten kylissä, oli katsottu 3 500 neliömetrin suuruisen teollisuustontin hinnaksi 52 markkaa neliömetriltä ja teollisuusraakamaan hinnaksi 15-30 markkaa neliömetriltä sekä, mikäli aluetta aikaisemmin oli käytetty huoltamo- ja asuntokäytössä, 30 markkaa neliömetriltä. Päätökset eivät vielä olleet lainvoimaisia.

Naantalissa suoritetussa lunastustoimituksessa nro 111288 noin kuuden hehtaarin suuruisen teollisuustontin hinnaksi oli vahvistettu 16 markkaa neliömetriltä koko tontin pinta-alan ollessa yli 20 hehtaaria.

2.4. Suoritetut kauppahintatutkimukset

Vertailukelpoisia teollisuustonttien kauppoja ei juuri ollut löydettävissä Raision kaupungin alueelta. Vuosilta 1983-1987 oli viisi heikohkosti edustavaa teollisuustontin kauppaa. Tonttien hinnat vaihtelivat 31-80 markkaa neliömetriltä ja pinta-ala 1 400 neliömetristä 7 500 neliömetriin.

Rautatiehallituksen hintaesimerkkinä esittämää 667 neliömetrin teollisuustontinosan kauppaa ei voitu pitää edustavana pienen pinta-alan sekä tontin osittaisen liikekäytön vuoksi.

Edellä mainittua Raision kaupungin ja Oy Vehnä Ab:n välistä kauppaa ei myöskään voitu pitää edustavana, koska kauppa sisälsi muutakin omaisuutta kuin pelkän maapohjan.

Vielä voitiin todeta, että lunastustoimituksessa nro 114253 Raisiossa maan hinta oli vaihdellut 5,40 markasta 23,20 markkaan neliömetriltä riippuen alueen kaavoituksesta ja siitä, oliko kyse raakamaasta vai odotusarvoa omaavasta maasta. Pientalotonttien hinnat olivat olleet 100 000 markkaa tontilta. Raakamaan kauppoihin sisältyi kauppa, jolla oli myyty teollisuusraakamaata 14,5 hehtaaria 16,60 markan neliömetrihinnalla.

Lunastustoimikunnan päätös

Lunastustoimikunta on todennut, että kohteenkorvaus lunastettavasta omaisuudesta oli perustettava asemakaavaan eli lunastettavaa tontinosaa oli tarkasteltava osana koko noin 24 hehtaarin teollisuustonttia. Lunastustoimikunta on pitänyt todennäköisenä, että tontin hinta lähestyi raakamaan hintaa pinta-alan ollessa näin suuri. Pintaalan vaikutusta hintaan voitiin tutkia muuntamalla teollisuustontista maksettua enimmäishintaa 80 markkaa neliömetriltä kohdassa 2.2. mainittujen hintatutkimusten pintaalan vaikutusta osoittavilla kertoimilla. Tällöin saatiin noin 24 hehtaarin teollisuustontin hinnaksi 30-40 markkaa neliömetriltä, mitä voitiin pitää lunastettavan omaisuuden käypänä hintana. Valtionrautateitten korvausvaatimuksesta lunastustoimikunta on todennut, että 52,50 markan neliömetrihinta oli perusteltu 2,4 hehtaarin teollisuustontille, mutta ei osalle 24 hehtaarin tonttia. Lunastustoimikunta on pitänyt kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (lunastuslaki) 30 §:ssä tarkoittettuna kohteenkorvauksena tässä asiassa 30 markkaa neliömetriltä.

Päätöksessään lunastustoimikunta on oikeuttanut Raision Tehtaat Oy Ab:n arvokkaimman tontinosan omistajana lunastamaan puheena olevat tontinosat sekä velvoittanut yhtiön suorittamaan Valtionrautateille lunastuskorvauksena 30 markan neliömetrihinnan mukaan yhteensä 656 220 markkaa.

Etelä-Suomen maaoikeuden päätös 23.2.1989

Maaoikeus, jossa Valtionrautatiet on vaatinut lunastuskorvauksen korottamista 52,50 markaksi neliömetriltä, on kuultuaan Raision Tehtaat Oy Ab:tä sekä toimitusinsinööriä ja toimitettuaan katselmuksen lausunut, että lunastuslain 30 §:n 1 momentin mukaan lunastettavasta omaisuudesta oli määrättävä omaisuuden käyvän hinnan mukainen täysi korvaus (kohteenkorvaus) sekä, mikäli käypä hinta ei vastannut luovuttajan täyttä menetystä, arvioiminen oli perustettava omaisuuden tuottoon tai siihen pantuihin kustannuksiin.

Valituksessa oli todettu, että Valtionrautateitten korvausvaatimus oli perustunut lunastettavaan alueeseen täysin yhtyvien kolmen vuokrasopimuksen tarkoittamien alueiden vuosivuokrien, joka oli kaikissa sopimuksissa 3,15 markkaa neliömetriltä, pääomittamiseen kuudella korkoprosentilla.

Maaoikeus on todennut, että 6 900 neliömetrin suuruista aluetta koskeva vuokrasopimus ehtojensa mukaan lakkasi olemasta voimassa yhden vuoden kuluttua irtisanomisen jälkeen, että noin 8 750 neliömetrin suuruista aluetta koskeva vuokrasopimus ehtojensa mukaan lakkasi olemasta voimassa kolmen kuukauden kuluttua irtisanomisen jälkeen ja että 6 100 neliömetrin suuruista aluetta koskeva vuokrasopimus ehtojensa mukaan, jollei sopimusta irtisanottu viimeistään vuotta ennen sen alussa mainitun vuokra-ajan päättymistä, oli vuokra-ajan jälkeen voimassa toistaiseksi yhden vuoden molemminpuolisin irtisanomisajoin.

Maaoikeus on katsonut, että sopimusten perusteella ei sopimusten lyhyiden kestoaikojen vuoksi ollut kestävää hintaperustetta pääomittaa omaisuuden tuottoa niin kuin selostetussa lainkohdassa edellytettiin.

Kun tontin pinta-ala oli 237 489 neliömetriä, maaoikeus on katsonut, kuten lunastustoimikuntakin, että tontin hinta lähestyi raakamaan hintaa ja että lunastustoimikunnan määräämä hinta oli muutoin oikeassa suhteessa Raisiossa pienten teollisuustonttien luovutuksissa esiintyneisiin hintoihin, paitsi että pinta-alan koko tontin hintaa alentava vaikutus oli arvioitava vähäisemmäksi kuin toimitusmiehet olivat tehneet. Ottaen tämän lisäksi huomioon myös lunastustoimituksessa nro 106410 määrätyn hinnan maaoikeus on katsonut lunastettavan alueen hinnaksi 42 markkaa neliömetriltä.

Mainituilla perusteilla maaoikeus lunastuslain 30 ja 41 §:n, 52, 95 ja 97 §:n 1 momenttien sekä rakennuslain 54 ja 137 c §:n nojalla on korottanut korvauksen Rautatiealue nimisestä pakkolunastusyksiköstä RN:o 1:3 lunastetusta alueesta 894 012 markkaan ja Rautatiealue nimisestä pakkolunastusyksiköstä RN:o 3:8 lunastetusta alueesta 24 696 markkaan. Nyt maksettaviksi määrätyt lisäkorvaukset tilan RN:o 1:3 osalta 255 432 markkaa ja tilan RN:o 3:8 osalta 7 056 markkaa oli Raision Tehtaat Oy Ab velvoitettu suorittamaan Valtionrautateille 6 prosentin korkoineen 7.6.1988 lukien kolmen kuukauden kuluessa maaoikeuden päätöspäivästä.

Asian näin päättyessä Raision Tehtaat Oy Ab:n vaatimus oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta hylättiin.

Perustelut

Kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain 30 §:n 1 momentin mukaan lunastettavasta alueesta on määrättävä omaisuuden käyvän hinnan mukainen korvaus. Arvioimisen on perustuttava omaisuuden tuottoon, mikäli käypä hinta ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä. Lainkohdan mukaan omaisuuden tuottoa käytetään siis arviointiperusteena, jos sen mukainen arvo on korkeampi kuin omaisuuden käypä hinta. Edellytyksenä omaisuuden tuoton käyttämiselle arviointiperusteena on kuitenkin, että se osoittaa luotettavasti omaisuuden arvon.

Valtionrautatiet on ilmoittanut edellyttäneensä puheena olevilta vuokrasopimuksilta kuuden prosentin vuotuista tuottoa ja vaatinut kohteenkorvauksen määräämistä tuottoarvona mainittua korkokantaa käyttäen.

Valtionrautatiet on pääomittamislaskelmassaan käyttänyt vuosituottona alueista saamaansa vuokraa eli 68 903,10 markkaa. Maaoikeuden määräämä lunastuskorvaus 918 708 markkaa antaa Valtionrautateille 7,5 prosentin korkokantaa vastaavan tuoton. Perusteita sitä alhaisemman korkokannan käyttämiselle ei ole eikä tuottoarvomenetelmän soveltaminen Valtionrautateitten vaatimalla tavalla osoita luotettavasti omaisuuden arvoa. Maaoikeuden määräämä korvaus vastaa lunastettavan alueen käypää hintaa.

Tuomiolauselma

Maaoikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.